各鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）、區直相關單位、各有關金融機構、區屬各房地產開發企業：

為貫徹落實中央、省、市經濟工作會議精神，進一步促進我區房地產市場穩定健康發展，根據《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》（閩政〔2016〕11號）、《福建省國土資源廳 福建省住房和城鄉建設廳轉發國土資源部 住房城鄉建設部關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（閩國土資綜〔2015〕157號）、《龍巖市人民政府辦公室印發關于龍巖中心城市優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的意見的通知》（龍政辦〔2015〕162號）等文件精神，結合我區實際，對化解我區房地產庫存，促進房地產市場穩定健康發展，提出本實施意見：

一、加大合理購房消費支持力度

（一）居民購買首套房的商業性個人住房貸款，最低首付比例可按20%執行；為改善居住條件再次購房申請商業性個人住房貸款，符合貸款條件的，可執行最低首付比例30%。金融機構可根據實際適當下浮個人住房貸款利率。區人民政府對購買新建商品房按所繳契稅實施以下獎勵或優惠政策：

1.實行人才住房獎勵政策

獎勵條件和標準：按《永定縣人民政府關于印發永定縣人才住房政策補充意見（試行）的通知》（永政綜〔2014〕238號）和《龍巖市永定區人民政府關于永定縣人才住房政策補充意見延期及調整部分條款的通知》（永政綜〔2015〕43號）規定執行。

執行期限：延期至2016年12月31日。

2.實行契稅“即征即獎”優惠政策

獎勵條件和標準：繼續按《關于繼續實施購房契稅優惠政策的公告》（永財建〔2016〕1號）規定執行。放寬購房面積，除購買別墅外，個人和企業購買首套新建一手商品房（含非住宅），不論面積大小，均可享受契稅“即征即獎”優惠政策。

執行期限：2016年5月1日至2016年12月31日。

3.實行購房獎勵政策

獎勵條件和標準：推動商業用房去庫存。對購買區內新建商業店面、商場、辦公用房等商業用房的單位和個人，給予每平方米100元的獎勵。對購買區內新建商業店面、商場、辦公用房等商業用房面積≥30平方米的，其在戶籍、入學等方面與購買商品住房享有同等政策（不限我區單位和個人）。

執行期限： 2016年5月１日至2016年12月31日。

以上優惠政策購房時間以網簽《商品房買賣合同》登記備案時間為準。

（二）區直相關單位搭建購房服務平臺，引導房地產開發企業、中介機構發布庫存房源信息，促進購房者與在售項目對接，并結合實際組織“團購”，由房地產企業與區住建局簽訂“團購”優惠協議，承諾“團購”價格優惠幅度。加大住房公積金支持力度，相關部門可通過“公轉商”貼息貸款和個人住房貸款資產證券化等多種渠道籌措資金。進一步做好住房公積金制度擴面工作,把符合條件的農民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。開展住房公積金異地個人住房貸款辦理業務，滿足繳存職工回戶籍地購房需求。

二、支持農民進城購房

簡化農業轉移人口購房落戶手續。對農民工和農民進城購買新建商品房的，憑經房地產主管部門備案的《商品房買賣合同》，由區公安部門給予辦理戶籍落戶手續，區教育行政部門原則上按所在招生片區安排其子女就讀，同時做好教育資源統籌，避免“大校額”“大班額”問題。房地產開發企業可與政府聯合給予農民工購房一定比例或一定額度的現金直補。結合造福工程、地質災害點搬遷、農村危舊房改造等，對搬遷戶、危改戶農民進城購房由區財政給予100元/m2的補助。各商業銀行要積極開展農民和外來務工人員購房貸款業務，擴大商業銀行向購房農民提供貸款的支持范圍，支持農民購房，如中國農業銀行向農民或新入城鎮戶籍的農民推出了用于在城鎮購買商品住房貸款的“農民安家貸”業務。結合農民收入特點，對農民購房貸款采取季供、半年供或年供等彈性還款方式。農民購房貸款應當具備的收入證明由農民所在務工企業或村委會出具，金融機構予以認可。優化農民購房貸款審批流程，縮短審批時限。

三、打通庫存轉換通道

（一）按照中央、省、市相關文件精神，區政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房，列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金從保障性安居工程專項資金中列支。棚戶區改造項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于70%。土地被征遷或房屋被征收的農民領取貨幣化安置補償款后，在貨幣化安置協議簽訂之日起6個月內（含6個月）購買本區新建商品住房的，憑《商品住房買賣合同》備案登記證明、購房款支付憑證和貨幣化安置協議，由區財政給予100元/m2的獎勵。被征收人以貨幣化安置補償款購買新建商品房后，憑《商品住房買賣合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續，并按區教育行政主管部門相關規定辦理子女入學和轉學等手續；自貨幣化安置協議簽訂之日起2年內，被征收人子女仍可在原被征收住房劃片區內公辦義務教育階段學校入學，學校應視為同片生源辦理。

（二）鼓勵房地產開發企業將空置的商品住房改售為租。區政府將根據實際情況對其租金收入三年內應繳已繳房產稅按地方財政實得部分的20%予以獎勵。支持發展以住房租賃為主營業務的專業化、規模化租賃企業，對于自然人和各類機構設立房屋租賃企業，投資購買庫存商品住房經營房屋出租業務的，對企業三年內所繳納的房產稅、所得稅按地方財政實得部分的20%予以獎勵。

四、優化開發用地供應

對我區上一年度房地產項目庫存去化進行合理科學的市場分析，形成庫存去化周期分析報告報送區政府，作為下一年度我區調整并制定房地產用地供應結構、規模及房地產項目轉型審查的依據之一。

根據我區商品房庫存情況，我區非住宅庫存去化周期超過36個月時，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，允許未開發的非住宅商品房項目用地整體或部分轉型。房地產開發企業可向區政府申請土地用途、規劃條件變更，經批準后，用于其他產業項目或符合市場需求項目用途的開發建設。僅限2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。商業辦公用地轉型為商品住宅用地的，應以政府批準改變土地用途的時間為基準日，根據《國有建設用地使用權出讓評估技術規范（試行）》評估新、舊用途土地使用權價格，新用途土地價格按評估價與最近一年我區相同土地級別公開出讓最高成交價就高確定，舊用途土地價格按評估價與原成交價就低確定，并以二者差價擬定應補交的土地價款。上述結果經區國有建設用地使用權公開出讓工作小組研究同意，并公示無異議后，提交區政府常務會議審議通過，補簽土地出讓合同，補繳土地出讓金（若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的，不予退還差價）。對土地出讓合同明確要求設置集中式商業，未具體明確商業分隔比例、形式的項目，在滿足消防等安全條件下，允許集中式商業用房分割銷售和辦理產權。

五、推進房地產業轉型升級

支持我區房地產開發企業適應市場需求，合理調整住房套型結構，促進房地產項目轉型，鼓勵將庫存商品房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、眾創空間和旅游、養老、文化地產，并享受國家、省、市、區有關政策優惠。作為旅游設施的產權式（公寓式）酒店在不改變規劃用途和統一經營管理的情況下，可以分割出售，對于房地產開發企業申請此類商品房預售的，商品房預售許可部門應當予以辦理商品房預售許可手續；土地、房屋登記機構應當予以辦理土地使用權和房屋產權登記，并在權屬證書注明：酒店產權為房地產企業與購買者共有，用途為酒店，不得改變用途。

（一）促進房地產項目轉型。允許房地產開發企業申請土地用途、規劃條件變更，用于其它產業項目或符合市場需求項目用途的開發建設，并重新依法依規辦理相關規劃、用地手續，重新確定相應的土地價款。

1.對未取得商品房預售許可證的整體或部分房地產項目轉型按以下程序辦理：

（1）房地產開發企業依據城鎮發展規劃的需求以及市場開發銷售的預測，在不超出原有容積率的前提下，向區住建局提出符合市場需求項目的土地用途、規劃條件變更的調整方案。

（2）由區住建局牽頭，依據我區房地產項目庫存去化期限分析結論，按照《省委辦公廳、省政府辦公廳關于進一步規范經營性房地產用地出讓工作的意見》（閩委辦〔2014〕18號）、《中共龍巖市委辦公室、龍巖市人民政府辦公室關于進一步規范經營性房地產用地出讓工作的實施意見》（巖委辦〔2014〕10號）等文件要求，嚴格履行專家論證、公示（或聽證）等規劃修改程序后，提出是否批準房地產項目轉型的初步意見。

（3）區住建局根據提出的同意房地產項目轉型的初步意見，受理房地產開發企業申請調整規劃和變更土地用途，并按照調整規劃和變更土地用途的相關規劃修改程序，出具具體項目轉型用途和規劃條件變更初步方案，并發文函告區國土資源局。

（4）區國土資源局根據區住建局城鄉項目轉型用途和規劃條件變更初步方案，通過公開搖號方式選定兩家符合資質要求的土地評估機構，分別獨立進行地價評估，土地評估費用納入土地出讓成本，由區土地收購儲備中心承擔。轉型地塊原樓面地價，按原土地出讓合同成交的綜合樓面地價（均價）確定。轉型地塊的評估日期以區住建局出具的轉型用途和規劃條件初變更步方案發文時間為準。區住建局應向區國土資源局提供當年度我區建安成本和轉型地塊周邊同一供地圈內同級別、同用途、同類型房地產項目銷售（備案）均價。區國土資源局參照土地評估地價、基準地價，轉型地塊原土地收儲成本，轉型地塊當年度周邊同一供地圈內同級別、同用途、同類型項目用地土地公開出讓或協議出讓樓面地價，以及按轉型地塊當年度周邊同一供地圈內同級別、同用途、同類型項目銷售（備案）均價推算的樓面地價，提出轉型地塊土地出讓建議價格，提交區國有建設用地使用權公開出讓工作領導小組集體研究，并根據研究意見，再報區政府常務會議審議確定；經區政府批準后，通報同級監察部門。嚴格禁止以政府會議紀要等形式，替代規定的調整變更程序。對區政府批準房地產項目轉型的，由區國土資源局與房地產開發企業簽定土地出讓合同變更協議并重新辦理用地調整手續，由區住建局出具變更的規劃條件并重新辦理規劃審批調整手續。

（5）調整土地用途、變更規劃條件后，宗地價格高于原出讓合同價款的，由房地產開發企業在簽訂土地出讓變更合同之日起三個月內繳清土地出讓價款。調整土地用途、變更規劃條件后的土地使用年限，起始日期按原出讓合同交地之日，終止日期按國家法定最高年限。繳清土地出讓價款后，區國土資源局予以辦理土地變更登記手續。調整土地用途、變更規劃條件后，宗地價格低于原出讓合同價款的，按原土地出讓合同價款確定土地出讓價款，辦理土地變更登記手續。

2.我區已取得商品房預售許可證的整體或部分房地產項目但尚未對外銷售的，經房地產開發企業申請，區住建局審查同意撤銷預售許可證后，可允許房地產開發企業申請房地產項目土地用途轉型，并按本意見第五條第（一）項第1點規定的程序辦理。

3.同意辦理房地產轉型的房地產項目，僅限于庫存去化期限內已簽訂土地出讓合同的項目。庫存去化期限符合我區市場需求后，即庫存去化期限小于24個月（按住房和非住房現實庫存分別計算去化期限），區直相關部門不再受理房地產項目轉型申請。

4.房地產項目允許申請轉型一次，不得多次申請轉型。房地產項目申請轉型的，原土地出讓合同有特別約定房地產權自持面積的，其房地產產權自持面積部分不得申請轉型。

（二）合理調整住房套型結構。根據我區房地產市場實際情況，在不改變用地性質及容積率的前提下，允許以下房地產開發項目合理調整住房套型結構：

1.對于未取得商品房預售許可證的商品住房項目及項目中的單棟樓房，在不改變用地性質和容積率的前提下，允許房地產開發企業調整住房套型結構，以適應市場需求。房地產開發項目套型結構調整按如下程序辦理：

（1）房地產開發企業向區住建局提出申請，并附擬調整設計方案。

（2）區住建局依程序審查，并經公示無異議后，提出是否同意住房套型調整的意見，上報區人民政府批準，待區政府批準后由區住建局辦理項目規劃調整手續，依據批準的調整方案辦理商品房預售許可證。

2.對已取得商品房預售許可證但尚未銷售的商品住房項目及項目中的單棟樓房，在不改變用地性質和容積率的前提下，經房地產開發企業申請，區住建局審查同意撤銷商品房預售許可證的，允許房地產開發企業調整住房套型結構，并按本意見第五條第（二）項第1點規定的程序辦理。

3.對已取得商品房預售許可證且已少量銷售房產的商品住房項目及項目中的單棟樓房，在不改變用地性質和容積率的前提下，房地產企業與已購房業主協商達成一致意見并簽訂及履行退房協議后，房地產開發企業可提出申請，經區住建局審查同意撤銷商品房預售許可證的，可允許房地產開發企業調整住房套型結構，并按本意見第五條第（二）項第1點規定的程序辦理。

六、適時掌握庫存動態

建立房地產庫存情況月報制度。各房地產開發企業應于每月初向區住建局報送本企業房地產庫存情況及去化周期，由區住建局匯總后上報市住建局，并通報上月我區各房地產開發企業商品房庫存情況及去化周期。建立我區房地產市場交易和庫存監測平臺，推動我區房地產市場管理信息系統在2016年內實現省、市、區三級聯網，并實現與福建省工程項目建設監管信息系統、土地市場監管信息系統縱橫對接、信息共享。房地產企業應當按規定時間和內容要求，在該交易和庫存監測平臺及時填報房地產項目建設、銷售和庫存情況。

七、注意防控市場風險

區稅務部門應根據房地產市場的變化情況，及時開展房地產企業稅負情況調研，對房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率、土地增值稅預征率進行測算并報上級調整，按合理的預計計稅毛利率征收相應稅款。建立政府、房企、銀行、承建商共同參與的風險處置合作協調機制，明確風險項目評判標準，排查風險項目清單。對已排查出的風險項目要按照“分類處置”原則，一盤一策，引導品牌好、實力強的房地產企業“接盤”，采取兼并重組等手段，促進風險項目建成銷售。在合規和風險可控的基礎上，金融機構可對房地產并購項目給予貸款支持。落實商品房預售資金監管制度，完善監管方式，確保預售資金安全，提高開發資金的流動性。

八、完善工作協調機制

各部門要切實承擔起穩定房地產市場的主體責任，把化解房地產庫存、促進房地產市場穩定健康發展工作提上重要日程，敢于作為，勇于擔當。要建立化解房地產庫存、穩定房地產市場部門聯席會議制度，由區政府分管領導擔任聯席會議召集人，成員單位由區住建、國土、財政、國稅、地稅、市場監管、農業、教育、民政、統計、人行、公積金管理中心、銀監、消防等部門負責人組成，定期召開會議，協調解決問題。

九、優化服務措施與配套環境

（一）改善城市基礎設施配套費繳納辦法。房地產企業在繳納不低于50%的城市基礎設施配套費的前提下，剩余部分的配套費最長可申請延期至辦理規劃專項驗收前繳清。

（二）優化基礎設施配套環境。進一步推進公共服務均等化建設，圍繞就學、就醫、健身、文娛、出行、養老、安全等民生問題。做好規劃，合理布局，切實完善住宅小區配套條件，營造宜人宜居環境。加快住宅小區周邊的道路、管網、公交、休閑公園、城市綠道等基礎設施建設，完善超市、銀行、通訊、餐飲等公共服務設施建設，逐步推行城區公共停車位收費管理。大力扶持物業服務企業發展壯大，規范提升物業服務管理水平，全面提升城鎮宜居環境建設和城市管理水平，吸引購房人群。

十、本意見自2016年5月1日起實施。本意見不適用于列入龍巖市經開區（高新區）管理的虎崗鎮、高陂鎮、坎市鎮、培豐鎮。

十一、本實施意見由龍巖市永定區住房和城鄉規劃建設局負責解釋。